房貸懶人包｜一次掌握房貸全攻略
本文完整解析房貸相關流程、利率類型、寬限期、貸款成數、年限選擇、提前還款細節，以及真實案例、常見Q&A與申辦注意事項，幫助你在申辦房貸時做出最合適決策。
房貸申請流程總覽
- 蒐集房屋資訊與銀行方案
- 評估自備款金額與每月還款能力
- 準備申貸文件（身份證、財力證明、購屋合約等）
- 向銀行申請房貸、比價多家方案
- 銀行進行審核與估價
- 核貸後簽約，支付自備款
- 完成過戶與設定抵押權
- 銀行撥款，開始還款
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房貸利率怎麼選？固定 vs 浮動
房貸利率主要分為「固定利率」與「浮動利率」兩種。
固定利率：約定期內利率不變，每月還款金額穩定，適合預算控管需求高者。
浮動利率：利率依銀行基準（如央行貼現率）調整，可能隨市場上升或下降。若對市場走勢有判斷、且可承擔變動風險，可選浮動利率。
- 台灣多數銀行房貸以「浮動利率」為主，利率隨指標調整。
- 可考慮「前段固定、後段浮動」的混合型方案。
什麼是寬限期？
寬限期指的是貸款前期只需支付利息、不還本金的期間（常見1~3年）。
優點：大幅降低剛購屋時的月付壓力。
風險：寬限期結束後本金要一併開始攤還，月付款額顯著提高。建議搭配財務規劃。
自備款比例與房貸成數
房貸成數=貸款金額／房價；自備款=房價－貸款金額。
例：800萬房屋、房貸8成，需自備160萬。成數越高，壓力越低，但利息支出增加。自備款越高，銀行審核較易通過，總利息較少。
貸款年限怎麼選？
台灣常見房貸年限為20~30年，部分方案可拉長至40年。年限越長，月付越低，但總利息越多。選擇時建議兼顧還款能力與總負擔。
提前還款與違約金
提前還款時，銀行多會收取剩餘本金1%~2%的違約金，違約期通常為前3~5年。若規劃提前清償，申辦前請確認違約條款細節。
房貸常見問題 Q&A
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Q：房貸利率怎麼比較？
請多詢問不同銀行、注意年利率（APR）與各種附加費用，切勿僅看表面數字。 -
Q：信用分數影響房貸嗎？
會。信用評分越高，通過率與條件越好。維持良好信用是申貸基礎。 -
Q：可以只付利息不還本金嗎？
只有在寬限期內可行，期滿後必須開始還本金。 -
Q：有「零頭款」房貸嗎？
市場極少見，銀行多會要求至少2成自備款，特例需高信用與財力證明。 -
Q：提前還款划算嗎？
視違約金規則與剩餘期數而定，可試算比較利息與違約金總額。
真實案例分享
小張（32歲，科技業）：購買新成屋總價1200萬，自備款240萬，貸款960萬、30年期，選擇前2年固定利率1.88%，之後轉浮動。每月約付34,800元，寬限期第3年後月付上升至38,600元。小張規劃第7年提前還款，並提前確認違約金條款，成功減少利息支出。
申辦房貸注意事項
- 多家銀行方案比價，勿只看表面利率
- 確認每項費用、附加條款（如開辦費、火險、強制保險）
- 正確規劃自備款與每月還款能力，勿過度負擔
- 留意提前還款條款，並請銀行書面說明
- 若有疑問可諮詢理財專員或消費者保護機構